融金牛消费电子企业出口业务增加，催生深圳办公楼市场新需求

深圳消费电子类企业在出海方面持续活跃，正在驱动当地办公市场需求修复。

据深圳海关披露的数据，2025年前8个月，深圳电脑及其零部件、音视频设备及其零件出口分别同比增长10.5%和6.1%。企业增长势头延续，对办公楼的需求有所提高。

仲量联行近日发布的市场报告显示，2025年第三季度，有多家具有全球销售网络的头部及新兴消费电子企业新租或升级至甲级办公楼，合计面积超过一万平方米，租赁需求较大，主要是用于海外营销、品牌管理及跨境商务拓展等关键职能。

仲量联行研究部资深董事、中国区物流地产研究负责人曾丽指出，深圳出海企业已从渠道巩固阶段，迈向品牌打造与本地化深耕。这不仅推动企业扩充出海相关团队，也带动了海外营销、支付结算、跨境物流等配套服务企业加速布局。

“这类出海的企业更倾向于选择资源配套完善、贴近核心客户的高品质办公空间，预计相关需求将保持较强韧性，成为深圳办公楼市场的重要增量来源。”曾丽表示。

除了消费电子类企业之外，其他科技类企业也持续保持对深圳办公楼市场的高需求。上述机构数据显示，第三季度，科技类企业合计贡献了约三成租赁成交面积，其中人工智能应用、数字营销等细分领域表现较为活跃，带动科技园、前海等区域出现整层及以上规模的租赁成交。

仲量联行华南区与华西区商业地产部负责人李文杰表示，随着深圳科技企业加速向价值链高端转型，越来越多的企业更加重视研发迭代效率、团队协作质量以及与产业生态的联动。这一趋势直接推动了集中化、灵活性强且能彰显企业文化的高品质办公空间需求。

不过，从办公楼市场的整体需求来看，目前尚未出现明显扩大。上述机构数据显示，第三季度，深圳甲级办公楼市场迎来六个新项目入市，合计供应约38万平方米，新增供应的集中释放推动全市空置率环比上升1.1个百分点。

这一现状也促使业主加大租金让步力度，并且在新租及续租谈判中展现出更高的灵活性，愿意调整租金及相关条款，以稳定或吸引优质租户，同时，部分租户把握租金调整机遇，从乙级办公楼或创意园区搬迁至甲级项目，实现了办公环境与品牌形象的双重提升。

据戴德梁行观察，在市场租金下行及企业自身业务规模扩张的双重影响下，部分专攻小众细分领域的科技公司逐步进入甲级办公楼租赁市场，进一步丰富了租户结构。例如，为青少年提供编程教学服务的点猫科技在第三季度搬入了位于前海的办公楼，租赁面积达9800平方米。

后续，深圳办公楼市场仍将有规模不小的供应。据仲量联行统计，未来12个月，深圳甲级办公楼市场预计将有超过百万平方米的新增供应入市。与此同时，部分金融与科技企业将因迁回自建新总部而缩减在市场化项目的租赁面积，存量去化压力可能阶段性上升。

在这一市场环境下，如何通过有效策略提升所持物业对租户的吸引力，成为业主和运营方正在思考和解决的问题。

戴德梁行大中华区副总裁、华南及华中区董事总经理程家龙表示，业主除采用下调租金、延长免租期等常规手段外，亦在积极探索多元化路径，以强化物业对有限客户资源的吸引力。其中一大趋势体现为业主与办公楼运营服务商的合作模式转型：二者正从传统租赁关系向合作伙伴关系升级，具体表现为业主提供办公空间载体，专业运营商则承接“拎包入住”一体化解决方案及配套商务服务，以构建风险共担、收益共享的机制。

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